秘 密 ★★★
会议时间：2009年6月16日下午2：30
会议地点：公司会议室
会议主持：刘超华
与会人员：董事会董事、党委委员、工会主席
列席人员：两委会成员，各中心、部室主要负责人等
主要议题：研究审议果品市场经营中心经营布局规划调整及支持社区共建等议案
纪要内容：
一、 审议关于物业经营中心沿街商业房户外牌匾整治项目意见
1.由物业经营中心总经理崔昌福同志提交物业经营中心沿街商业房户外牌匾整治方案（草案）
按照市政府和集团公司对济齐路沿街商铺户外广告牌匾集中整治部署和要求，为改善济齐路商业街经营环境，整体提升物业中心盈利能力，树立堤口集团企业良好形象。特对济齐路沿街商业房户外牌匾进行整治。
工程项目需整治店面计11套，预算工程总造价约209680元，出资方案为向集团公司追加投资预算，并争取由政府承担一部分费用，店面牌匾字体费用由经营业户承担。项目分为投标、竞标签订合同阶段，施工阶段，招商、优化客户三个阶段，整治后将全年增收约4.1万元。
2.由后勤保障部部长党勇同志提交物业经营中心沿街商业房户外牌匾整治方案投资预算（草案）
物业经营中心沿街商业房项目经后勤保障部、物业中心和堤口办事处等多方论证拟定初步方案，根据方案设计技术要求及实际尺寸和平方数要求，项目工程预算共计约209680元。
3.由规划发展委员会副主任楚岩同志提交关于对物业经营中心沿街商业房户外牌匾整治方案及投资预算的意见
该项目改造后可以增加收入4.1万元。增加的费用，主要是利息支出和税金，投资回报率经计算9.1％，投资回收期为3.7年。根据公司投资收益的原则，改造完成后，应该调增物业中心09年收入计划。收入计划从8月份开始调增，调增计划1.71万元。
根据上述分析，认为风险可控，而且有利于整体商业环境和商铺价值的提升改善，项目可行。
经董事会及党政工联席（扩大）会研究审议，各位董事、党委委员及与会人员原则同意物业经营中心沿街商业房户外牌匾整治方案，原则批准该方案投资预算及投资收益分析。会议认为该项目符合企业五年发展规划及济南市迎全运全面整治沿街商业房环境的要求，对于提升物业中心商业房整体经营环境、优化客户结构、提高经营收入等具有很好促进作用。
董事长/ceo指出，物业中心沿济齐路商业房户外环境整治分为户外广告牌匾整治和墙面门窗装饰两部分，对于本次商业房整治。一是政治任务。为迎接全运会，市政府要求对全市主次干道沿街商业房进行环境整治，企业事业单位应配合支持，政府还可给予一定资金支持；二是企业发展的迫切需要。政府将投入大量资金对济齐路道路环境进行整修改造，这也将提升我们沿街商业房的商业价值；三是要把握好机会。一方面要加大招商优化客户、提升商业房价值和经济效益，另一方面要与政府部门及施工单位及时沟通、紧密配合，尽量减少对经营的影响。
二、审议关于沿街商业房（金德利店）房屋改造项目意见
1.由后勤保障部部长党勇同志提交沿街商业房（金德利店）房屋改造项目方案及投资预算（草案）
项目改造为将一层金德利经营房和原医务室二层房屋拆除改建为二层商业房，与南邻沿街门头房相接形成一体。按照此意向，经现场查看及分析、测算，后勤保障部做出了以下金德利快餐店房屋改造项目方案及投资预算：
第一步，方案确定后在6月20-30日前有后勤保障部组织快餐店的招投标工作，确定施工方案和施工队伍；第二步，6月20日前由公司物业经营中心与金德利快餐洽谈有关合同事宜使双方能够达成共识签订合同，6月20日-7月10日金德利搬出；第三步，7月10日快餐店迁出后，组织经营房的拆除、渣土清运工作，并组织该项目施工建设，工期约为两个月。
新建二层经营房采用钢结构框架、砖混轻型墙体结构相结合形式组织建设。该房屋改造总投资预算约51万元。项目可行并提交新增2009年固定资产投资预算51万元。
2.由规划发展委员会副主任楚岩同志提交关于对沿街商业房（金德利店）房屋改造项目方案及投资预算的意见
该项目改造后（1）可以增加租金收入14万元。（2）增加的费用，主要是利息支出和税金。（3）投资回报率经计算为15.6％。根据投资回报率和回收期指标分析，指标值较高,符合公司投资收益汇报的原则，投资风险因素较少。
建议（1）本次改造建设完成后，新建二层商铺划归物业经营中心管理，租金收入计入物业中心年度收入计划指标范围。同时由于沿街改造，物业中心位于加油站南邻的两间板房拆除，相应酌情减少收入计划。（2）经测算，本项目投资可以增加收入14万元/年，月均1.17万元。根据公司投资收益回报的原则，项目9月30日完工后，从10月份开始调增物业中心09年度的收入计划，合计3.5万元。两间板房年租金2万元，计划拆除时间7月30日，8-12月份收入应从当年收入计划中予以扣除，金额为6667元。两项合计，物业公司实际应增加收入计划2.83万元。
经分析认为方案投资风险小，有利于沿街商铺整体档次提升，收益有保障，项目可行。
经董事会及党政工联席（扩大）会研究审议，各位董事、党委委员及与会人员原则同意沿街商业房（金德利店）房屋改造项目方案，原则批准该方案投资预算及投资收益分析。会议认为随着济齐路道路整治改造，沿济齐路商业房商业价值将不断提升，借机改造增加经营面积将有效促进商业房的经营获利能力、促进企业经济发展及功能配套设施的完善。
董事长/ceo指出，沿街商业房环境整治一是拆除两间沿街临建活动板房，二是对沿街商业房（金德利店）借机改造为2层钢结构商业房，扩大经营面积，利用优势地段提高经营收入。在项目实施中一要进一步落实改造规划。济齐路道路改造是否有拆迁、拓宽项目；二要按沿街临建设施设计，本着投资少、见效快、结构合理、安全使用的原则选择设计、建设；三要整体优化经营客户，提高投资回报率。两层商业房的使用要服务于公司和市场，基础设施环境改变、软件设施的提高。对于租赁经营户选择要通过优化、竞标的形式，使新建商业房设施的收益最大化。
三、审议关于旧货经营中心交易大棚经营摊位改造项目意见
1.由旧货经营中心总经理赵军同志提交旧货经营中心交易大棚经营摊位改造项目方案（草案）
为更好的开展好此次大棚改造的实施工作，公司规划委、
后勤保障部有关领导多次到现场擦看情况，并充分听取了广大客户的意见及建议，在大棚原有摊位结构形式不变的情况下，增加摊位设施高度，旧货市场经营中心旧货交易大棚的改造模式初步拟定为仓储经营区。（1）在现有大棚设施不变、使用摊位不变的情况下，对现有的五十二处摊位进行加高，增加大棚使用摊位的高度，提高各种货物的仓储容积量，改变目前摊位高度过低仓储量小的问题。（2）为了解决大棚防雨问题，用适当的材料对旧货交易大棚四周进行全封闭。一是四周墙体采用保温板，二是摊位隔断采用彩钢板，三是顶棚采用彩钢瓦；改变大棚摊位在雨季因大棚防雨不足而造成客户仓储货物损失。
旧货交易大棚通过此次改造会极大地方便仓储客户的使用，在改造完毕后，旧货市场将根据仓储客户使用的具体情况2010年调整大棚摊位租赁价格，从而使交易大棚成为旧货市场新的经济增长点。
2.由规划发展委员会副主任楚岩同志提交关于对旧货经营中心交易大棚改造项目投资收益分析、关于旧货经营中心仓储加工车间项目投资决算的说明
（1）关于对旧货经营中心交易大棚改造项目投资收益分析指出，本次旧货大棚改造的投资预计39.72万元，资金来源公司贷款。施工期约40－60天，视摊位腾出清空情况而定。根据估算市场调整拆除的可以再利用材料价值约8-10万元。旧货市场与业户经过沟通，项目确定实施后，业户可以交付定金2000元/户，这样可以募集建设资金约10万元，节省公司贷款额度和利息支出。因此，本改造方案实际投入资金20-22万元就可以完成。
经测算本项目投资可以净增收入8.4万元/年，月均0.70万元。预计项目完工时间8月底或9月初，计划指标从10月份调增，调增计划2.1万元。本次投资回报率，经计算可以达到20.7%，投资回收期，按10年折旧期，约为4年。
从累计投资看存在风险因素，但是考虑到公司对旧货市场长期投资所持有的经营战略，风险因素可以逐步得到化解。同时公司采取有力措施提升促进市场经营业务的发展，并已获得效果，经营活动呈现稳步增长趋势。本次投资是对市场经营业务优化的直接支持，有利于促使市场进入新的增长空间。因此，投资可行，风险可控。
（2）关于旧货经营中心仓储加工车间项目投资决算的说明指出，旧货经营中心仓储车间建设已经验收完工，交付业户进行设备安装。该项目预算投资40万元，建设面积672㎡。竣工后实际投资41.11万元，超出预算1.11万元；竣工面积721㎡，增加49㎡，由于增加了建筑面积，因此预算增加是合理的。
原合同约定面积700㎡，竣工面积721㎡，合同面积应相应增加，同时适当调整合同标的价款。调增金额2600元/年，月均217元。考虑到旧货市场对新引进的大客户实行一定的优惠措施，建议旧货市场从2010年起适当提高合同价款。同时根据投资收益的原则，下半年调增收入计划1300元，加上前期调增3.5万元，仓储车间项目实际调增计划3.63万元。
经董事会及党政工联席（扩大）会研究审议，各位董事、党委委员及与会人员同意关于旧货中心仓储加工车间项目投资决算的说明。
关于对旧货交易大棚投资改造方案，与会人员认为是否先对旧货市场的定位进一步进行论证明确后，再进行投资改造建设。
董事长/ceo 首先对大家提出的先明确经营定位再进行改造的意见表示赞同，旧货市场交易大棚作为果品市场配套设施（干货仓储区）可解决旧货交易大棚利用问题和果品市场客户干货仓储问题，是解燃眉之急，但从投资额及发展看，该项目影响非常大。
旧货市场向旧家电交易市场转换历经几年不很理想，在徘徊中由于无好的项目，只有顺应自然发展到现在的经营规模和布局。几年来围绕为果品市场服务，旧货市场西南区域现已改造为香蕉等果品储存加工区，交易大棚位于旧货市场的中心位置，大棚经营性质将很大程度上影响旧货市场的定位。战略导向下的目标管理体系首先要明确方向，因此要重新对旧货经营形势及今后发展方向进行评估，规划委及相关部门要做好围绕果品市场搞好仓储加工服务区这个项目的分析，或依托于周边旧货市场群进一步搞好旧货交易市场经营的论证等，使旧货市场定位逐步明朗，坚持做到按战略导向下的目标管理，使其投资建设实现又好又快发展。
主题词：四届十七次董事会暨党政工联席会 会议纪要
报：董事长/ceo
发：两委会成员，各中心、部室主要负责人等
堤口集团公司办公室（赵修宇） 2009年6月19日印发
共印10份
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